了解柬埔寨房产知识：世界上房价腰斩的国家有哪些？
纵观全世界最严重的其实就是日本，日本房产为何会腰斩？房价被腰斩的国家都有哪些共同特点？过程中他们又做了哪些动作？柬埔寨的房子是否安全？视频很长先点赞收藏，听大航仔细讲。
先参考一下日本房价崩盘的过程和原因。战后50年代，日本在美国的资助下开始重建，大概得到了300亿美金的资金支。当时的300亿美金是很厉害的。韩战的时候日本又得到了大概600亿的订单。80年代日本经济就赶超了英法意德，经济总量已经达到了美国的一半。外汇储备是4000亿美元，占世界外汇储备的一半。大量的资金没有地方去聚集在弹丸之地，就造成了当时小日本的房价飞涨。
日本平均房价达到了美国的100倍，日本人甚至还买下了洛克菲勒中心和好莱坞电影公司。1985年的东京大阪的房价是战后初期的1万倍。那么问题来了，日本房价腰斩是不是必然有没有机会规避？当然有。
如果没有1985年以后的错误政策，腰斩是可以规避的。
→第一、就是利率过低导致了资金到处乱窜。
→第二、就是扩大信贷，大小企业、个人杠杆都很高。
→第三、投机成风，股市联动楼市。
1990年1月12日日本股市崩盘掉了70%，导致了金融和制造业翻车，国际资本集中逃离日本。期间很多财团把股市、楼市制造业绑在了一起，这就导致了楼市跟着股市一起掉了70%。
所以1992年日本出台了地价税政策。这里插一句，房产税是针对于房产征收的，而地价税是针对于土地征收的，日本的土地持有率达到了50%，所以说日本要征收地价税。而韩国的崩盘和日本不同来自于全租屋政策。
这个政策是从1958年韩国建国就有，比如一套房子总价100万，租客可以一次性付给房东60万的租金，也就是总价的一半以上，以后就不用每个月付租金了。租约到期后房东退还60万解除合同。与其说是租金还不如说是押金，这个政策是允许房东对租客融资的政策，目的是通过房东融资再投资盘活韩国经济。
房东拿到了钱之后很多会选择投资，这个政策事实上是把房东跟租客干成了合伙人，房东跟租客利益来自于共同分享投资成果，而这个政策的风险点就在于房东必须投资成功，或者房子一直有租客。二者有其一就可以继续下去，楼市好的时候没问题，只要房子不空置就能用下一个租客的押金去偿还给上一个租客。走下坡路的时候所有人的心态都是买涨不买跌，都在等价格继续下降。买房的人很少，租房的人也不多，投资失败的房东很难找到新的租客，还要偿还之前租客到期的押金。
疫情之后美国开始了加息模式，韩国经济急速下滑，很快全租屋模式下房东的资金链就断裂了，更糟糕的是房东还不起押金就要卖房子，而房东的房子也是贷款买的，同时很多租客的押金也是从银行借的。当这俩人同时都还不起的时候就都跑路了，结果把银行给搞死了。
所以在韩国电影里面经常可以看到单亲妈妈很多，催债公司很多。纵观全世界最严重的就是日本，除了日本和韩国，其他相对严重的还有越南和爱尔兰，其共同点就是债务。所以买房的时候要比较各个社区的负债比，贷款比例越低的社区越好，很多优质社区一次性比例达到了90%以上，这种最安全。
目前柬埔寨的银行在跟开发商做贷款时会要求开发商项目工程进度至少封顶后才可以审批贷款，这对购房者来说，会降低项目烂尾的风险，但开发商也会相对提高首付比例。购房者入场门槛提高，这种就相对安全了。还有一些个别项目首付极低，甚至接近零首付，这种最危险。
为什么这样讲？因为零首付的业主们对于月供的抗风险能力最差，一旦经济形势不好，大概率就是整体不好，而整体不好就会导致集中挂牌出售。
接下来就是集体降价，如果房子就在社区里头，那就要随行就市，就这么简单。金边4号公路18公里处。
有个项目就是例子首付极低月供也少，以及先息后本的贷款方式，简直是把这个项目buff叠满，导致很多业主集体抛售。所以在大行的选房逻辑，社区的首付比例也是其中的一项评估标准。
最后柬埔寨的房子是否安全？上面其实说过了崩盘的前提条件：银行利率过低，首付比例过低，楼市联动股市，百姓负债普遍过高。
首先柬埔寨的银行利率大多是在6以上，中国是在4以上，日本1左右，美国英国德国都在2左右。所以柬埔寨的利率在世界上是相对比较高的。
再看柬埔寨的首付比例，通过银行的政策大部分会控制在30%左右，二手交易基本上都是一次性付款，这对比美国2008年的5%到20%是高的。
第三，中国股市是以制造业为主，和楼市关联不强，而柬埔寨的股市到目前为止都还没有完全成型，股民更是少之又少。
最后，柬埔寨虽然国家小，但很国际化，对于海外投资者也相对友好，永久产权的公寓可用护照直接持有，更重要的是美金资产，就受到了众多国际投资者的青睐，这个世界上没有100%的事情。
